国家统计局1月16日发布的数据显示，2022年12月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。从价格指数变化来看，新房价格跌幅收窄，特别是一线城市有所企稳，二手房价格指数跌幅比较明显。

 2022年以来，房地产市场面临前所未有的压力，房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金等房地产相关指标几乎都呈现为一条下滑曲线。在此背景下，促进行业良性循环的政策措施则不断加码和优化。

 进入2023年，政策红利持续释放。针对有效防范化解优质头部房企风险，满足行业合理融资需求，因城施策实施好差别化住房信贷政策等一系列针对性的新举措已经落地或正在路上。人民银行货币政策司司长邹澜近日在国新办举行的新闻发布会上透露，人民银行正在研究推出保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划等结构性工具，主要重点支持房地产市场平稳运行。

 展望2023年，房地产作为国民经济支柱产业、重要内需增长动力的作用将进一步凸显。中国民生银行首席经济学家温彬表示，2023年，房地产政策层面仍有持续发力的现实需要和优化空间，尤其是释放有效需求、引导正向预期是激活整个房地产链条的关键。在政策同频共振的强力支持下，市场有望加快筑底回暖。

 2022年12月份房价下降城市数量增加

 房地产市场下行态势仍在延续。从环比来看，2022年12月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格一平一降，二三线城市环比下降。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

 从同比来看，2022年12月份，一线城市商品住宅销售价格上涨，二三线城市下降。其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.8%，降幅均与上月相同。

 房价下降城市数量也在增加。2022年12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；同比下降城市有53个，比上月增加2个。二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个；同比下降城市有64个，个数与上月相同。

 “目前来看，不管是新房还是二手房，绝大部分城市的房价在下跌，且跌幅收窄趋势不明显，特别是二手房同比跌幅还在扩大，显示供需两端都较为弱势。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房价持续下跌导致当前市场预期偏弱。

 稳地产政策加码提振市场信心

 针对房地产市场面临的多重压力，行业支持政策出台步伐也在加快。人民银行、银保监会、住建部等有关部门按照党中央、国务院部署，从供需两端发力，提振市场需求，促进房地产市场平稳运行。

 从供给侧来看，满足房地产企业合理融资需求，保交楼、保民生、保稳定，防范化解行业风险是2022年稳地产三条政策主线。2022年下半年开始，支持政策性银行提供“保交楼”专项借款、面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划、鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务在内的一系列“保交楼”举措全面发力。去年11月份以来，以“金融16条”为代表的信贷融资、债券融资、股权融资“三支箭”政策全力保障房企合理融资需求，大幅提振市场各方信心。

 伴随政策发力见效，近一段时间，房地产行业尤其是优质房企融资环境明显改善。人民银行数据显示，2022年9月份至11月份，房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比多增2000多亿元；2022年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。

 在需求侧，贷款市场报价利率(LPR)下降以及“因城施策”的差别化住房信贷政策让不少购房者感受到真金白银的政策红利。2022年，5年期以上LPR累计下调35个基点，首套个人住房公积金贷款利率降低0.15个百分点。2022年5月，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。2022年9月末，人民银行和银保监会明确，符合条件的城市政府可自主决定在四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。“政策出台后，一些城市政府积极作出相应调整，带动新发放房贷利率有所降低。根据我们掌握的数据，2022年12月份，新发放个人住房贷款利率的全国平均值为4.26%，较2021年12月份同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。”邹澜在上述新闻发布会上介绍说。近日，人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

 上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉《金融时报》记者，根据2022年10月份至12月份全国70城房价指数数据梳理，70城中有35个城市符合“可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限”标准，其中，二线城市14个，三线城市21个。

 此外，各地“因城施策”发力稳楼市也是2022年房地产市场的鲜明特征。根据中指研究院统计，2022年，全国超330个省市(县)发布楼市调控政策超千条，涉及到优化限购限贷限售政策、调整公积金、调整限价、购房补贴、调整预售资金监管等多个方面。

 推动房地产业向新发展模式平稳过渡

 从有关部门近期表态来看，2023年，房地产政策核心逻辑集中在三个方面：针对防范化解风险，实施改善优质房企资产负债表计划，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求，稳定市场预期；针对激活市场需求，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持；针对“保交楼”，用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，提振市场信心。

 近期，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面共21项工作任务，防范风险从问题房企向优质房企扩散。

 “这意味着当前政策面对房地产行业供给端的支持措施在进一步加码，2023年，房企融资环境会延续改善势头，特别是银行贷款和债券融资规模都会有望较大幅度回升。”东方金诚首席宏观分析师王青预计，下一步，政策工具箱在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有一定空间。

 可以看出，前述一揽子政策“组合拳”始终围绕一个核心——推动房地产业向新发展模式过渡，这也是近一段时间以来有关部门屡次强调的重点。对此，温彬认为，构建新发展模式、促进房地产市场平稳健康发展的政策框架或包含以下内容：“一个定位”，即“房住不炒”定位，是制定各项房地产政策的根本遵循；“两个体系”，包括住房市场体系和住房保障体系，完善以保障性租赁住房为代表的住房保障体系将作为长期工作重点；“三个目标”，即稳地价、稳房价、稳预期，通过政策调控，着力促进房地产市场的平稳健康发展；“四个联动”，即完善人、房、地、钱四个要素联动机制。

 此外，谈及2023年房地产市场走向，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，随着核心一二线城市政策持续优化，叠加疫情防控措施优化调整，核心城市市场有望逐渐企稳恢复。从全国来看，考虑到居民收入预期、房价预期等因素，全国市场有望在2023年二季度企稳。